Real Estate

Czech Republic: Czech Legislator Plans Introduction of Law Regulating Real Estate Brokers

A new law introducing a legal framework to the currently unregulated profession of real estate brokers is likely to be enacted by the end of 2017.

Introduction

Unlike in most European countries, in the Czech Republic the activities of real estate brokers are not subject to any special legislation. This has led to persistent problems which Czech lawmakers plan on tackling by introducing a new Act on the Provision of Services by Real Estate Brokers (the “Broker Act”). Although the Broker Act has not yet been adopted, the Czech government has put forth a legislative proposal representing a material basis for the future Broker Act (the “Proposal”). While the Proposal does not yet contain specific normative rules, it does address the most serious deficiencies in the status quo and provides an outline of the content of the Broker Act. In addition to introducing the Broker Act, the Proposal also contemplates corresponding amendments to the Trade Licensing Act, the most significant of which are summarised below.

Qualification requirements for provision of real estate brokerage services

Although profound knowledge of the laws regarding property ownership and its transfer are essential for the provision of adequate real estate brokerage services, currently any-body fullfiling the precondition of legal age (18 years and older), and who does not have a criminal record, may apply for a trade licence in order to provide real estate brokerage services to others. Under the Proposal, the conditions for granting a trade licence will be divided into two groups, which depend on the scope of brokerage services provided. If the applicant merely wishes to provide (i) assistance during the purchase of real estate for the purpose of its further sale, (ii) assistance during the sale of real estate, or (iii) administration/maintenance of real estate, then a licence shall be granted under the cur-rent requirements (being of legal age and having no criminal record). If the applicant wishes to provide further brokerage services, he or she must also demonstrate relevant professional competences, eg by passing a qualifying test or by providing evidence that he or she already has long-term experience in the field.

Compulsory liability insurance

Unlike attorneys, insurance brokers and tax advisors, real estate brokers are not required to conclude mandatory liability insurance. The Proposal requires real estate brokers to conclude an insurance policy with liability coverage of at least CZK 3,000,000 for every insured event. The insurance must be valid for the duration of the real estate brokerage activities.

Due diligence obligations of real estate brokers

The Proposal explicitly sets forth the real estate broker’s duties of professional care and protection of client’s interests. Real estate brokers shall be obliged to inform clients about any circumstances that might have an impact on their decision-making. In addition, real estate brokers must verify the information provided by clients and other information pertinent to the sold real estate (eg seller’s ownership title). These measures are designed to ensure the smooth course of the transaction. In the event of a breach, the real estate broker would face potential liability.

Monetary deposit

The Proposal introduces new parameters for the handling by real estate brokers of clients’ money, in particular with respect to the possible seizure of this money in execution or insolvency proceedings. Real estate brokers will therefore be obliged to keep their clients’ money (eg, purchase price, reservation fee) in a separate bank account. The money in these accounts will be exempt from any execution and/or insolvency proceedings. If the money exceeds a certain amount (the Proposal gives CZK 270,000 as an example), the money must be paid into an escrow account kept by a third party, such as an attorney, notary or bank. This would essentially make it impossible for the real estate broker to embezzle these funds.

Conclusion

The new legislation is expected to come into effect during the second half of 2017. Its enactment will certainly be welcome, as it will not only guarantee better qualified real estate brokers, but will also protect clients’ money in cases where the real estate broker is insolvent or attempts to embezzle funds. Mandatory insurance and due diligence obligations on the part of real estate brokers will also serve to ensure that clients’ interests and potential liability claims are covered.

Profession of real estate brokers soon to be regulated by special law.

Český zákonodárce zamýšlí přijmout zákon upravující poskytování služeb realit-ními zprostředkovateli

Nový zákon zavádějící právní regulaci dosud neregulované profese realitních zprostřed-kovatelů bude pravděpodobně přijat do konce roku 2017.

Úvod

Na rozdíl od většiny evropských zemí, není v České republice poskytování služeb realitními zprostředkovateli upraveno zvláštním zákonem. Tento stav vedl k přetrvávajícím problémům, které český zákonodárce zamýšlí vyřešit přijetím nového zákona o poskyto-vání služeb realitních zprostředkovatelů („Zákon o realitních zprostředkovatelích“). Ačkoliv Zákon o realitních zprostředkovatelích nebyl dosud přijat, česká vláda již předložila návrh věcného záměru zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů („Návrh“). Přestože Návrh zatím neobsahuje jednotlivá normativní pravidla, vypořádává se s největšími nedostatky současného stavu a poskytuje přibližný nástin obsahu Zákona o realitních zprostředkovatelích. Kromě přijetí Zákona o realitních zprostředkovatelích Návrh předestírá příslušné novelizace živnostenského zákona, přičemž ty nejdůležitější z nich shrnujeme níže.

Kvalifikační předpoklady pro poskytování služeb realitních zprostředkovatelů

Ačkoliv důkladná znalost právní úpravy týkající se vlastnictví nemovitostí a jeho převodu je základní podmínkou pro kvalitní poskytování služeb realitními zprostředkovateli, je v současné době každý, kdo splňuje zákonnou podmínku plnoletosti (18 let a starší) a bez-úhonnosti, oprávněn požádat o živnostenské oprávnění za účelem poskytování služeb re-alitních zprostředkovatelů dalším osobám. Podle Návrhu budou podmínky pro získání živ-nostenského oprávnění rozděleny do dvou skupin, přičemž se budou lišit dle rozsahu po-skytování zprostředkovatelských služeb. Jestliže žadatel hodlá poskytovat (i) pomoc při koupi nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, (ii) podporu při prodeji nemovitostí nebo (iii) správu/údržbu nemovitostí, pak bude živnostenské oprávnění uděleno na základě současných podmínek (plnoletost a bezúhonnost). V případech, kdy žadatel zamýšlí poskytovat další zprostředkovatelské služby, bude muset prokázat příslušné kvalifikační předpoklady, a to například úspěšným absolvováním kvalifikačního testu nebo poskytnutím důkazu o jeho dlouhodobých zkušenostech v oboru.

Povinné pojištění profesní odpovědnosti

Na rozdíl od advokátů, pojišťovacích zprostředkovatelů, a daňových poradců nejsou rea-litní zprostředkovatelé povinni mít uzavřené pojištění profesní odpovědnosti za škodu. Návrh ukládá realitním zprostředkovatelům povinnost uzavřít pojištění s pojistným krytím nejméně ve výši 3.000.000,- Kč pro každou pojistnou událost. Pojištění musí být platné po dobu trvání činnosti realitních zprostředkovatelů.

Povinnost odborné péče realitních zprostředkovatelů

Návrh přímo stanovuje realitním zprostředkovatelům povinnost odborné péče a ochrany zájmů klienta. Realitní zprostředkovatelé jsou povinni informovat klienty o všech okolnostech, které mohou mít vliv na jejich rozhodování. Dále mají realitní zprostředkovatelé povinnost ověřit informace poskytnuté klienty a další relevantní informace pro prodej nemovitostí (např. vlastnický titul prodávajícího). Tato opatření jsou stanovena, aby zajistila hladký průběh transakce. V případě porušení povinnosti by realitní zprostředkovatel čelil možné odpovědnosti za škodu.

Peněžní úschova

Návrh zavádí nové požadavky na nakládání realitních zprostředkovatelů s finančními pro-středky klienta, zvláště s ohledem na možné zabavení finančních prostředků v případě exekučního nebo insolvenčního řízení. Realitní zprostředkovatelé proto budou povinni uchovávat finanční prostředky (např. kupní cenu, rezervační poplatek) na odděleném účtu. Peníze na těchto účtech budou vyjmuty z jakéhokoliv exekučního a/nebo insolvenčního řízení. Jestliže výše finančních prostředků překročí určitou výši (Návrh počítá s 270.000,- Kč jako příkladem) peněžní prostředky musí být uloženy do úschovy třetí strany (například advokáta, notáře nebo banky). Toto opatření tak neumožní realitním zprostředkovatelům zpronevěřit svěřené finanční prostředky.

Závěr

Očekává se, že nová legislativa vstoupí v účinnost v druhé polovině roku 2017. Její přijetí bude určitě vítáno, jelikož nová úprava zajistí nejenom lépe kvalifikované realitní zpro-středkovatele, ale také ochrání peníze klientů v případech, kdy se realitní zprostředkovatel stane insolventním nebo se pokusí zpronevěřit svěřené prostředky. Povinné pojištění a povinnost odborné péče na straně realitních zprostředkovatelů zaručí, že zájmy klienta a možné nároky vzniklé z odpovědnosti za škodu budou zajištěny.

Profese realitních zprostředkovatelů bude brzy upravena zvláštním zákonem.