Real Estate

Poland: New Restrictions in the Real Estate Market

On 30 April 2016, new restrictions in the trade in real properties in Poland took effect.

Purpose of new regulations

The new regulations have been implemented to limit the purchase of agricultural properties by entities other than individual farmers. However, properties recognised as being agricultural are often located within towns, or constitute a legal whole with real properties on which industrial or commercial buildings are erected. In effect, new restrictions, which were to apply to real properties intended for agricultural production, apply also to other real properties, which impede and sometimes even prevent their purchase. Trade in shares of companies owning such properties, has also been impeded. As a result, transactions by private entities may result in the State Treasury taking over agricultural properties or companies owning them.

New limitations

Ban on purchasing agricultural properties

In general, agricultural properties with an area of at least 0.3 hectares can be purchased by individual farmers only. They can be purchased by other entities, including legal persons, only if permitted by the Agricultural Property Agency (“Agency“).

As a result, an investor intending to acquire a commercial property constituting a legal whole with an agricultural property, must obtain the Agency’s permit. Contribution of such property to a subsidiary by a parent company also requires such permit.

The Agency’s prior permit must be obtained even for acquisition of an agricultural property by way of enforcement, or as a result of a court judgement. As a result, a creditor secured by a mortgage over an agricultural property, may not be able to recover its funds by way of enforcement, or take over the encumbered property.

What is important is that a permit may be sought only by the agricultural property’s transferor or an individual intending to start an agricultural activity and acquire the property. But such application may not be filed by for instance a bank in favour of which the mortgage was established.

Restrictions concerning shareholders’ rights

If a company owns an agricultural property with an area of at least 0.3 hectares, the Agency has the preemptive right with respect to such company’s shares, if they are sold. This right is available even if the company is not involved in agricultural activities at all. As a result, the Agency may acquire shares in a company that for example manufactures cars or manages a hospital, if such company owns an agricultural property.

If shares are sold, first of all, a conditional sale agreement must be executed and the Agency must be notified about that. The Agency may exercise its preemptive right and purchase shares within one month of being notified. During that time the Agency may access books and documents of the company being sold.

If however a partnership’s partner is changed, the Agency must be notified thereof and may acquire the agricultural property owned by the partnership.

Obligations of the agricultural property purchaser

A new owner may not transfer the agricultural property or give it to a third party for use (e.g. lease) for 10 years. In specific situations the court may permit such actions. Furthermore, the purchaser is obliged to run a farm on that property for 10 years.

Sanctions

Purchase of the agricultural property with an area of at least 0.3 hectares is invalid without the Agency’s permit. So is acquisition of shares and change of a partnership’s partner without respecting the Agency’s rights. This sanction is particularly severe for transactions concerning shares of companies which are not involved in agricultural activities at all, and are often not even aware that they own properties recognised as being agricultural.

Practical effects of new regulations

Asset deals

At present, a commercial investor may not acquire a real property (comprising an agricultural property with an area of at least 0.3 hectares) without the Agency’s permit. Only adoption of a master plan in which such property is intended for non-agricultural purposes, results in the Agency’s permit not being required. However, in Poland there are relatively few such plans, and the adoption procedure is costly and time consuming. The new regulations have had the effect of nearly halting trading in agricultural properties altogether.

Share deals

It is much easier to acquire a company owning an agricultural property as no Agency’s permit is required in this instance. However, investors must remember that in the case of a company, the Agency has the right to acquire shares transferred, and might become a shareholder in the company, and in the case of a partnership, it has the right to acquire the real property owned thereby. Thus, before each transaction, it must be verified whether the company/partnership owns a real property that can be recognised as being agricultural, and whether the Agency’s rights must be included in the transaction planning; the related risks must also be considered.

Internal restructuring

Threats related to new restrictions are especially important for internal restructuring. Apart from the risk of the restructuring being invalid, there is a considerable risk that the Agency will acquire some or all rights of shareholders of the restructured company. As a result, internal restructuring, and even a simple share capital increase may mean the need to work with an external shareholder, or may even result in the loss of the company.

New regulations make it very difficult for investors to acquire agricultural properties in Poland.

Nowe ograniczenia na rynku nieruchomości

W dniu 30 kwietnia 2016 roku weszły w życie przepisy wprowadzające nowe ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami w Polsce.

Cel nowych przepisów

Nowe regulacje zostały wprowadzone w celu ograniczenia nabywania nieruchomości rolnych przez podmioty inne niż rolnicy indywidualni. Jednak nieruchomości uznawane za rolne znajdują się bardzo często w granicach miast lub stanowią prawną całość z nieruchomościami zabudowanymi budynkami przemysłowymi lub komercyjnymi. W rezultacie nowe ograniczenia, które miały dotyczyć wyłącznie nieruchomości przeznaczonych do produkcji rolnej, obejmują także inne nieruchomości, utrudniając, a czasem uniemożliwiając, ich nabycie. Utrudniony został również obrót udziałami spółek, które są właścicielem takich nieruchomości. W efekcie transakcje dokonywane przez prywatne podmioty mogą spowodować przejęcie przez Skarb Państwa nieruchomości rolnych lub spółek będących właścicielami takich nieruchomości.

Nowe ograniczenia

Zakaz nabywania nieruchomości rolnych

Nabywcą nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 hektara może być, co do zasady, tylko rolnik indywidualny. Nabycie takiej nieruchomości przez inny podmiot, w tym przez osobę prawną, wymaga zgody Agencji Nieruchomości Rolnych (“Agencja“).

W rezultacie inwestor, który zamierza nabyć nieruchomość komercyjną stanowiącą prawną całość z nieruchomością rolną musi uzyskać zgodę Agencji. Również wniesienie takiej nieruchomości aportem do spółki-córki przez spółkę-matkę wymaga zgody Agencji.

Nawet przy nabyciu nieruchomości rolnej w drodze egzekucji lub na skutek wyroku sądowego konieczne jest uprzednie uzyskanie zgody Agencji. W rezultacie wierzyciel zabezpieczony hipoteką na nieruchomości rolnej może nie być w stanie odzyskać swoich środków w drodze egzekucji lub przejąć obciążonej nieruchomości.

Co istotne, o zgodę może wnioskować wyłącznie zbywca nieruchomości rolnej lub osoba fizyczna, która zamierza podjąć działalność rolniczą i nabyć nieruchomość. Wniosku takiego nie może na przykład złożyć bank, na rzecz którego ustanowiono hipotekę.

Ograniczenia dotyczące praw wspólników

Jeżeli spółka kapitałowa jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 hektara, Agencji przysługuje prawo pierwokupu udziałów lub akcji takiej spółki, w przypadku ich sprzedaży. Prawo to przysługuje nawet wówczas, gdy spółka w ogóle nie prowadzi działalności rolniczej. W rezultacie Agencja może nabyć udziały lub akcje w spółce, która np. produkuje samochody lub prowadzi szpital, jeżeli spółka taka jest właścicielem nieruchomości rolnej.

W przypadku sprzedaży akcji lub udziałów, konieczne jest w pierwszej kolejności zawarcie warunkowej umowy sprzedaży i poinformowanie o tym Agencji. W ciągu 1 miesiąca od otrzymania zawiadomienia Agencja może wykonać prawo pierwokupu i nabyć akcje lub udziały. W tym czasie Agencja ma zagwarantowany ustawowo dostęp do ksiąg i dokumentów sprzedawanej spółki.

Jeżeli natomiast zmiana wspólnika następuje w spółce osobowej, Agencja musi zostać zawiadomiona o takiej zmianie i jest uprawniona do nabycia nieruchomości rolnej będącej własnością takiej spółki.

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

Nowy właściciel nie może zbyć nieruchomości rolnej ani oddać jej w posiadanie osobie trzeciej (np. wynająć) przez okres 10 lat. W określonych przypadkach nabywca może dokonać powyższych czynności po uzyskaniu zgody sądu. Dodatkowo przez okres 10 lat nabywca zobowiązany jest do prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabytej nieruchomości.

Sankcje

Nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 hektara bez zgody Agencji jest nieważne. Nieważne jest również nabycie akcji lub udziałów w spółce kapitałowej oraz zmiana wspólnika spółki osobowej bez uwzględnienia praw przysługujących Agencji. Sankcja ta jest szczególnie dotkliwa w przypadku transakcji dotyczących udziałów lub akcji spółek, które działalnością rolniczą w ogóle się nie zajmują i bardzo często nie mają nawet świadomości, że są właścicielami nieruchomości uznanych za rolne.

Praktyczne skutki nowych regulacji

Transakcje typu asset-deal

Obecnie nie jest możliwe bez zgody Agencji bezpośrednie nabycie przez inwestora komercyjnego nieruchomości, jeżeli w jej skład wchodzi nieruchomość rolna o powierzchni co najmniej 0,3 hektara. Dopiero uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczającego daną nieruchomość na cele inne niż rolne powoduje, że zgoda Agencji nie jest wymagana. Takich planów w Polsce jest jednak stosunkowo niewiele, a procedura ich uchwalenia jest kosztowna i długotrwała. Wprowadzone regulacje spowodowały niemalże całkowite wstrzymanie obrotu nieruchomościami rolnymi.

Transakcje typu share-deal

Zdecydowanie łatwiej jest nabyć spółkę będącą właścicielem nieruchomości rolnej. Na taką transakcję nie jest bowiem wymagana zgoda Agencji. Inwestorzy muszą się jednak liczyć, że w przypadku spółki kapitałowej Agencja ma prawo nabyć przenoszone udziały lub akcje i może stać się wspólnikiem danej spółki, a w przypadku spółki osobowej Agencja ma prawo nabyć nieruchomość będącą własnością tej spółki. Przed każdą transakcją konieczne jest zatem zweryfikowanie czy spółka jest właścicielem nieruchomości, która może być uznana za rolną i czy konieczne jest uwzględnienie praw Agencji w strukturze transakcji, a także oszacowanie związanych z tym ryzyk.

Restrukturyzacje wewnętrzne

Zagrożenia związane z nowymi ograniczeniami są szczególnie istotne w przypadku restrukturyzacji wewnętrznych. Oprócz ryzyka nieważności samej restrukturyzacji istotne jest ryzyko nabycia części lub wszystkich praw wspólników restrukturyzowanej spółki przed Agencję. W rezultacie wewnętrzna restrukturyzacja, a nawet zwykłe podwyższenie kapitału zakładowego, mogą spowodować konieczność współpracy z zewnętrznym wspólnikiem albo wręcz utratę spółki.

Nowe regulacje spowodowały bardzo istotne utrudnienia w nabywaniu nieruchomości rolnych przez inwestorów w Polsce.