Real Estate

Hungary: Tenant-friendly Legal Terms in a Landlord's Market in Budapest

Legal terms of commercial leases still require scrutiny in the current landlord’s market for commercial leases in Budapest, especially when it comes to a post-acquisition clearance or upgrade of inherited tenant portfolios.

In an improving Budapest real estate market, landlords of quality commercial assets are decreasing tenant incentives and are in a favourable position if they have quality lettable spaces. Even though landlords set the pace as regards the commercial terms, they cannot entirely change the landscape to their benefit when it comes to the legal terms, as the legal conditions of commercial leases are still quite tenant-friendly as a result of some old-fashioned pieces of legislation still being in place. This legal environment requires scrutiny, especially when it comes to a post-acquisition clearance or upgrade of inherited tenant portfolios.

Hungary’s current lease regulations (most of the Civil Code and the outdated Act on the Leases of Commercial and Residential Premises) still generally reflect a tenant-friendly approach, with some mandatory terms. They are often disputed, however, and are still difficult to deviate from.

There are certain issues to be handled by landlords, one being the case when a tenant whose lease has been terminated with payment arrears does not evacuate the leased property, thus delaying the conclusion of a new rental agreement. These days, well-located commercial premises in good condition are relatively easily let to a new tenant. However, Hungary’s laws still protect those in actual possession of the property. In the absence of a voluntary move by the old tenant, the lawful eviction of the property would require a court order and subsequent judicial execution process; therefore, landlords often require lease agreements to be signed in front of a notary public, putting the agreement in a directly executable form from inception. Either these lease agreements contain provisions prescribing the tenant to move out and return the premises once the lease relationship has been terminated, or a separate undertaking of the tenant is required (an eviction statement is included in the same notary deed form).

Given that eviction by way of judicial enforcement may take months even when tenant undertakings are included in executable deeds, landlords have become inventive in warning tenants in advance by including complete inventories of collaterals and sanctions in lease agreements. For example, a popular clause in leases is the contractual right to change locks to restrict the tenant’s entry into the premises or to prevent the further use and possession of the premises, or a clause allowing the landlord to remove items belonging to the tenant from the leased premises. These arbitrary acts are usually unlawful, and thus could establish tenant claims delaying the conclusion of a new lease.

A harsh, but similarly popular landlord measure is to suspend the tenant’s supply of public utilities. Although restricting access to public utilities could be tricky from a legal point of view, it may not be useless as long as it serves as a consequence of non-payment of utility costs by the tenant and not a mere sanction upon non-payment of rent.

No doubt, a threatening, extensive list of sanctions may have a strong preventive or psychological effect. However, even if tenants expressly waive their rights in terms of the above arbitrary measures, these sanctions, as well as the respective waiver of protection/objection by the tenant, could be held to be unlawful by a court.

Landlords also face commercial risks, but they can be avoided or mitigated through various legitimate channels (bank guarantee, deposit, parent company or shareholder suretyship, etc). One of the most important is the landlord’s statutory lien over the assets of the tenant, not only securing the rent, but also costs in relation to the lease. Assuming the tenant’s assets represent a greater value, this collateral may function when a tenant is in arrears or if the tenant wants to vacate the premises early in violation of the contract term.

Landlords should also be reasonably protected against an early, unlawful exit in case the premises were improved by the landlord in accordance with the special needs of the tenant. These improvements are often borne by the landlord (or at least partially) and the risk is that a unique property equipped for a special business, such as a spa or a salon, may remain unrented as a result of its specificity. To cover these risk and to protect initial investments, landlords may also consider concluding a purchase option over the tenant’s assets, which could make it easier for the landlord to keep the developed function of the property and find a new tenant to take over the premises in the same business field as the previous tenant carried on therein. The purchase option (that can function again as fiduciary collateral since July 2016 as a result of a relevant amendment of the Civil Code) gives unilateral control to the landlord over the tenant’s assets under specific circumstances and may also provide useful alternatives to secure potential pecuniary claims (ie claims for compensating arrears or damages) against non-performing tenants, too.

The landlord should also be reasonably protected against an early, unlawful exit in case the premises were improved by the landlord in accordance with the special needs of the tenant.

A keresleti ingatlanpiacon is a bérlőnek kedveznek a jogszabályi feltételek Budapesten

A jogszabályi feltételek alapos vizsgálatára még mindig szükség van a budapesti kereskedelmi ingatlan-bérletek piacán, különösen bérlői portfóliót is érintő felvásárlások vagy az “örökölt” bérleti állomány fejlesztése esetén.

A minőségi bérbe adható területtel rendelkező bérbeadók kedvező helyzetben vannak a budapesti kereskedelmi bérleti piacon és tovább csökkentik a bérlőknek járó kedvezményeket. Azonban annak ellenére, hogy a bérbeadók alakítják ki a szerződések üzleti feltételeit, a szabályozási környezetet nem változtathatják meg a saját javukra. A kereskedelmi bérletek jogi feltételei még mindig jórészt a bérlő számára kedvezőek, különös tekintettel arra, hogy néhány idejétmúlt jogszabályi rendelkezés még mindig hatályban van. Egy ilyen jogszabályi környezet különös körültekintést igényel a bérbeadó részéről, különösen az “örökölt” bérlői portfoliók és szerződéses állományok ingatlan akvizíciókat követő jogi konszolidációja során.

Magyarország jelenlegi, bérletekre vonatkozó jogi szabályozása (a Polgári Törvénykönyv előírásai és az eléggé elavult törvény a lakások és helyiségek bérletéről) még mindig a bérlő számára kedvező kötelezően alkalmazandó előírásokat tartalmaz. Ezektől az előírásoktól, bár gyakran vitatottak, még mindig nehéz eltérni.

Vannak olyan helyzetek, amelyeket a bérbeadónak szükségszerűen kezelnie kell, így pl. amikor a bérlő bérleti jogviszonya a bérlő fizetési késedelmére tekintettel került megszüntetésre, ugyanakkor a bérlő a bérleményből nem költözik ki, és ezzel késlelteti egy új bérleti szerződés megkötését. Manapság a jól megközelíthető helyen található, jó állapotban lévő helyiségeket viszonylag könnyű bérbe adni egy új bérlőnek. Ugyanakkor a magyar jogszabályok még mindig az ingatlan éppen aktuális birtokosát védik, így például ha a korábbi bérlő önként nem hagyja el a bérleményt, a bérlő jogszerű kilakoltatásához a bíróság határozatára és bírósági eljárásra van szükség. Erre való tekintettel a bérbeadók gyakran megkövetelik, hogy a bérleti szerződést közjegyző előtt írják alá a bérlők, biztosítva ezzel a megállapodás közvetlen végrehajthatóságát. Más esetben a bérleti szerződések tartalmaznak olyan speciális rendelkezéseket, amelyek kifejezetten előírják a bérlő számára az ingatlanból való kiköltözést és a bérlemény visszaadását a bérleti jogviszony megszűnése esetére, esetleg ugyanezt a bérlő egy különálló nyilatkozatban vállalja (az ingatlan elhagyására vonatkozó nyilatkozatot is a fentiekben foglaltakkal megegyező közjegyzői okiratba foglalják).

A bírósági eljárás útján történő kilakoltatás azonban még akkor is hónapokat vehet igénybe, ha a bérlői kötelezettségvállalásokat végrehajtható okiratba foglalták. Erre tekintettel a bérbeadók azt a gyakorlatot követik, hogy a bérlőt a biztosítékok és szankciók teljes tárházának bérleti szerződésbe foglalásával riasztják el az esetleges kötelezettségszegésektől. Például, egy népszerű szerződéses kikötés bérleti szerződések esetén az a rendelkezés, amely a bérbeadó számára jogot biztosít a zárak kicserélésére és ezzel a bérlő helyiségbe történő bejutásának megakadályozására, illetve a helyiség további használatának és birtoklásának ellehetetlenítésére, vagy az a szerződéses rendelkezés, amely a bérbeadót feljogosítja a bérlő ingóságainak a bérleményből történő elvitelére. Ezek az önkényes cselekedetek azonban sajnos általában nem állják ki a jogszerűség próbáját, ennél fogva egy tájékozott bérlő mindezek ellenében képes az új bérlővel történő megállapodást késleltetni.

Egy durva, de hasonlóan népszerű bérbeadói intézkedés a bérlő közműszolgáltatásainak elzárása, felfüggesztése. Annak ellenére, hogy a közműszolgáltatásokhoz történő hozzáférés korlátozása jogi szempontból szintén problematikus lehet, nem feltétlenül haszontalan mindaddig, amíg a rezsiköltségek megfizetésének bérlő részéről történt elmulasztását szankcionálja ezzel a bérbeadó, és nem kifejezetten a bérleti díj nem fizetését.

Nem kétséges, hogy a fenyegető szankciók széles listájának bérleti szerződésbe való beemelése preventív pszichológiai hatást gyakorol. Még abban az esetben is, ha a bérlők kifejezetten lemondanak a jogaikról a fent említett (gyakorta önkényes) bérbeadói intézkedések tekintetében, ezeket az intézkedéseket-rendelkezéseket, valamint a bérlőnek az ezekkel szembeni védekezésről/kifogásról történő lemondását a bíróság könnyen jogszerűtlennek ítélheti meg.

Mindeközben a bérbeadók természetesen üzleti kockázatokkal is szembesülnek, ezek azonban mérsékelhetők különböző jogi biztosítéki eszközök alkalmazásával (bankgarancia, óvadék, az anyavállalat vagy a tag kezessége, stb.) Az egyik legfontosabb ilyen biztosíték a bérbeadó törvényes zálogjoga a bérlő vagyontárgyai felett, amely nemcsak a bérleti díjat, hanem a bérlettel kapcsolatban felmerült költségeket is biztosítja. Feltételezve, hogy a bérlő vagyontárgyai valóban komoly értéket képviselnek, ez a biztosíték akkor működik jól, amikor a bérlőnek fizetési hátraléka van, vagy a bérlő a bérelt helyiséget, a bérleti szerződés rendelkezéseit megszegve, idejekorán el akarja hagyni és ki akarja üríteni n.

A bérbeadókat különösen akkor kell védeni egy korai, jogszerűtlen bérlői kiköltözés ellen, amennyiben a helyiséget a bérbeadó kifejezetten a bérlő különleges igényeinek megfelelően alakította ki. Ezeknek a fejlesztéseknek a költségeit gyakran a bérbeadó viseli, egyúttal azt a kockázatot is, hogy egy egyedi ingatlan, amelyet egy meghatározott üzleti célra rendeztek be, mint például egy wellness objektum vagy egy kozmetikai szalon, az egyediségének köszönhetően hosszú időre kiadatlan marad. A bérbeadók a kezdeti beruházások védelmében esetleg biztosítéki célú vételi jogot köthetnek a bérlő egyedi üzletének viteléhez szükséges vagyontárgyakra. Ez az intézkedés a bérbeadó számára egyszerűbbé teheti az ingatlan saját költségén kialakított egyedi funkciójának továbbvitelét és ehhez egy olyan új bérlő szerződtetését, aki az előző bérlővel azonos üzleti területen végzi a tevékenységét. A vételi jog (amely újra kiköthető fiduciárius biztosítékként a Polgári Törvénykönyv 2016. júliusi módosításának lényeges eredményeként) a bérbeadó számára egyoldalú kontrollt biztosíthat a bérlő vagyontárgyai felett bizonyos körülmények fennállása esetére és hasznos alternatívát biztosíthat az esetleges bérlővel szembeni pénzbeli követelések érvényesítésére.

A bérbeadót hatékonyan védeni kell egy korai, jogszerűtlen bérlői kiköltözés következményeivel szemben, főleg abban az esetben, ha egy egyedi bérlemény kifejezetten a bérlő különleges igényei szerint került kialakításra.