Real Estate

Poland: Will there be a Revolution in the Housing Market?

Most probably in 2017 or in early 2018, the transformation into ownership of perpetual usufruct of real properties with multi-family residential buildings erected thereon will come into effect.

Scope and purpose of new regulations

The legislator aims to create a situation in which residential buildings with separate ownership of units will be located only on real properties owned by the units’ owners. Therefore, the automatic transformation of an interest in perpetual usufruct (related to the ownership of flats) into ownership is planned. Later on, the transformation is to apply to real properties given into perpetual usufruct for which separate ownership of units will be established after the new regulations take effect. Effects of the new regulations will apply not only to owners of units in buildings on properties in perpetual usufruct, but will also affect future housing investments.

A state of uncertainty

It has not been set when exactly the new regulations will take effect and the most probable dates are 1 July 2017 or 1 January 2018. It cannot be excluded however that the regulations will start to apply at another date or will not be adopted at all. Furthermore, the final wording of the regulations is unknown as the planned provisions may be modified during the pending legislation process. This brings about a state of uncertainty first of all for developers implementing housing investments on real properties given into perpetual usufruct and also for all owners of flats located on such real properties.

Transformation of perpetual usufruct

Automatic transformation

By operation of law, perpetual usufruct of real properties on which buildings where at least half of units are flats and in which at least one flat with separate ownership is located is to be transformed. The transformation will apply to entire perpetual usufruct, thus also to parts of the property related to service units, and units with unseparated ownership. The transformation is confirmed by a body representing the property owner (State Treasury or a local government unit) by issuing a relevant transformation certificate.

The transformation procedure

The transformation certificate should be issued within 9 months of the effective date of the new regulations at the latest or within 2 months of the real property owner’s application filing date. Within 14 days of its issuing the certificate should be sent to the land and mortgage register court to make appropriate disclosures in land and mortgage registers. It can be expected that at least at the beginning of new regulations application, additional obligations related to transformation will prolong the time of handling cases in appropriate courts and offices. Therefore, the time needed to close a unit sale transaction may be longer. For real properties to be transformed following the effective date of new regulations, the perpetual usufructuary (most often the developer) should obtain a certificate specifying transformation terms before separate ownership of the first unit is established. The need to obtain such certificate should be taken into account by developers in the sale of flats in new investment projects.

Transformation fees

Owners of flats, garages and parking spaces will pay a transformation fee for a further 20 years starting from the effective date of the regulations, which fee is equal to the existing annual fee for perpetual usufruct of properties. Owners of other units (e.g. service units) will pay the transformation fee for 33 years. Doubts as to the time since when such time limits should be calculated may arise if on a property, separate ownership of the first unit is established after the new regulations effective date. Furthermore, for such properties if the annual perpetual usufruct fee was not changed to the fee applicable to properties intended for housing purposes before ownership of the first flat is separated, doubts may arise as to the level of the payable transformation fee. It seems that the application of the law by the relevant authorities will be decisive. This makes developers’ situations difficult because before relevant decisions are made, obligations arising from ownership of flats will be unclear.

Summary

The planned regulations will be an important step towards liquidation of perpetual usufruct of real properties and transferring ownership to existing perpetual usufructuaries. In general, regulations as they are now should not have an adverse impact on new investments but they may be connected with difficulties for developers, especially in the initial period of application.

The effects of the new regulations will apply not only to owners of units in buildings on properties in perpetual usufruct, but will also affect future housing investments.

Czy będzie rewolucja na rynku mieszkaniowym?

Najprawdopodobniej w 2017 roku lub na początku 2018 roku, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi zostanie przekształcone w prawo własności.

Zakres i cel nowych regulacji

Celem ustawodawcy jest stworzenie sytuacji, w której budynki mieszkalne z wyodrębnioną własnością lokali będą znajdować się wyłącznie na nieruchomościach stanowiących własność właścicieli lokali. Dlatego planowane jest wprowadzenie automatycznego przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego związanego z własnością lokali mieszkalnych w prawo własności. W późniejszym okresie przekształceniu mają podlegać także nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste, w odniesieniu do których odrębna własność lokali mieszkalnych zostanie ustanowiona po wejściu w życie nowych przepisów. Skutki nowych regulacji obejmą zatem nie tylko właścicieli lokali w budynkach położonych na nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale również wpłyną na przyszłe inwestycje mieszkaniowe.

Stan niepewności

Dokładny moment wejścia w życie nowych regulacji nie jest określony, a najbardziej prawdopodobne daty to 1 lipca 2017 roku lub 1 stycznia 2018 roku. Nie można jednak wykluczyć, że przepisy te zaczną obowiązywać w innym terminie lub też w ogóle nie zostaną przyjęte. Ponadto, ostateczny kształt regulacji nie jest znany, bowiem projektowane przepisy mogą ulec modyfikacji w trakcie trwającego procesu legislacyjnego. Powoduje to stan niepewności przede wszystkim dla deweloperów realizujących inwestycje mieszkaniowe na nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste, jak również dla wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych usytuowanych na takich nieruchomościach.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego

Automatyczne przekształcenie

Przekształceniu z mocy prawa ma ulec użytkowanie wieczyste nieruchomości zabudowanych budynkami, w których co najmniej połowa lokali to lokale mieszkalne i w których wyodrębniono własność co najmniej jednego lokalu mieszkalnego. Przekształcenie obejmie całość prawa użytkowania wieczystego, a więc także części nieruchomości związane z lokalami usługowymi oraz lokalami, których własność nie została wyodrębniona. Przekształcenie potwierdza organ reprezentujący właściciela nieruchomości (Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego) wydając odpowiednie zaświadczenie o przekształceniu.

Procedura związana z przekształceniem

Zaświadczenie o przekształceniu powinno zostać wydane najpóźniej w terminie 9 miesięcy od dnia wejścia w życie nowych przepisów albo w terminie 2 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez właściciela nieruchomości. W terminie 14 dni od dnia wydania zaświadczenia o przekształceniu powinno ono zostać przesłane do sądu wieczystoksięgowego celem dokonania wpisów w księgach wieczystych. Można się spodziewać, że przynajmniej w początkowym okresie obowiązywania nowych regulacji dodatkowe obowiązki związane z przekształceniem wpłyną na wydłużenie terminów załatwiania spraw we właściwych sądach i urzędach. W związku z tym czas potrzebny na przeprowadzenie transakcji zbycia lokalu może ulec wydłużeniu. W odniesieniu do nieruchomości, które będą podlegać przekształceniu po wejściu w życie nowych przepisów, użytkownik wieczysty (najczęściej deweloper) powinien przed ustanowieniem odrębnej własności pierwszego lokalu, uzyskać zaświadczenie określające warunki przekształcenia. Konieczność uzyskania tego zaświadczenia powinna być uwzględniana przez deweloperów w procesie sprzedaży mieszkań w nowych inwestycjach.

Opłaty za przekształcenie

Właściciele lokali mieszkalnych, garaży i miejsc postojowych będą uiszczać opłatę przekształceniową przez kolejnych 20 lat licząc od dnia wejścia w życie nowych regulacji, która to opłata jest równa wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Właściciele innych lokali (np. lokali usługowych) będą uiszczać opłatę przekształceniową przez 33 lata. Wątpliwości odnośnie momentu, od którego należy liczyć te terminy mogą powstać w przypadku, gdy na danej nieruchomości odrębna własność pierwszego lokalu powstanie po wejściu w życie nowych przepisów. Ponadto, w odniesieniu do takich nieruchomości, w sytuacji gdy stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie uległa zmianie na stawkę właściwą dla nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe przed wyodrębnieniem własności pierwszego lokalu mieszkalnego, może też powstać wątpliwość odnośnie wysokości należnej opłaty przekształceniowej. Wydaje się, że decydująca będzie praktyka stosowania prawa przez właściwe organy. Stawia to deweloperów w trudnej sytuacji, ponieważ do czasu wydania odpowiednich rozstrzygnięć nie będzie jasne z jakimi obowiązkami będzie związane prawo własności sprzedawanych przez nich lokali mieszkalnych.

Podsumowanie

Planowane regulacje będą stanowić istotny krok w kierunku likwidacji prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i uwłaszczenia dotychczasowych użytkowników wieczystych. Co do zasady, w obecnym kształcie nie powinny one mieć negatywnego wpływu na możliwość realizacji nowych inwestycji, jednakże mogą wiązać się z utrudnieniami dla deweloperów, w szczególności w początkowym okresie obowiązywania.

Skutki nowych regulacji obejmą nie tylko właścicieli lokali w budynkach zlokalizowanych na nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale również wpłyną na inwestycje mieszkaniowe realizowane w przyszłości.